Bagaimana Kadar Refinance Ditetapkan di Malaysia
Oleh Louis Ong | Penasihat berlesen (No. Pendaftaran LIAM PP09/00661908) · 8 min · Dikemas kini 11 Okt 2026
Kadar pinjaman rumah anda ada dua bahagian: kadar rujukan dan spread. Bagi pinjaman kadar terapung baharu dan refinance sejak Ogos 2022, kadar rujukannya ialah Kadar Asas Standard (SBR), yang hanya bergerak mengikut OPR Bank Negara dan sama di semua bank. Spread pula ditetapkan oleh bank anda, dan bahagian inilah yang boleh dikurangkan melalui refinance. Jadi kadar lebih baik sebenarnya bermaksud spread lebih kecil, dan ia hanya berbaloi jika penjimatan jelas mengatasi kos bertukar.
Semua orang mahu "kadar yang lebih baik" apabila refinance, tetapi tidak ramai yang tahu apa sebenarnya kandungan kadar mereka. Setelah anda nampak dua bahagiannya, lebih jelas bahagian mana yang boleh diubah, dan sama ada bertukar itu berbaloi.
Bagaimana kadar anda terbentuk
Setiap pinjaman rumah kadar terapung di Malaysia berfungsi begini: kadar efektif anda = kadar rujukan + spread.
- Kadar rujukan naik atau turun untuk semua orang apabila Bank Negara mengubah OPR. Anda tidak boleh merundingnya.
- Spread ialah margin bank di atasnya. Ia ditetapkan dalam perjanjian pinjaman anda, berbeza antara bank dan peminjam, dan di situlah perbezaan sebenar antara tawaran.
Apabila iklan mengatakan satu bank "lebih murah", maksud sebenarnya ialah bank itu menawarkan spread lebih kecil, di atas kadar rujukan yang sama di mana-mana.
Tiga kadar rujukan yang mungkin anda lihat
Bergantung pada bila pinjaman anda bermula, ia terikat pada salah satu daripada tiga kadar rujukan:
| Kadar rujukan | Digunakan untuk | Apa yang menggerakkannya |
|---|---|---|
| SBR (Kadar Asas Standard) | Pinjaman kadar terapung baharu, dan refinance, mulai 1 Ogos 2022 | Hanya OPR; sama di semua bank |
| BR (Kadar Asas) | Pinjaman diambil kira-kira 2015 hingga pertengahan 2022 | Formula setiap bank (termasuk OPR) |
| BLR (Kadar Pinjaman Asas) | Pinjaman lebih lama, sebelum 2015 | Penetapan setiap bank |
Pinjaman sedia ada umumnya kekal dengan kadar rujukan asalnya. Namun refinance ialah pinjaman baharu, dan di bawah Kerangka Kadar Rujukan Bank Negara, SBR ialah kadar rujukan untuk pinjaman kadar terapung baharu dan untuk refinance pinjaman sedia ada mulai 1 Ogos 2022. Ini berguna: kerana SBR sama di semua bank, membandingkan tawaran refinance bermakna membandingkan spread (dan pakej di sekelilingnya).
(Pembiayaan rumah Islamik mengikut struktur serupa, menggunakan kadar keuntungan dan bukan kadar faedah.)
Apa yang menentukan spread yang ditawarkan
Bank menetapkan spread anda berdasarkan risiko dan sejauh mana pinjaman anda menarik bagi mereka. Faktor utama:
- Rekod kredit anda: bayaran tepat masa dan baki kad yang rendah dalam laporan kredit.
- Berapa banyak ekuiti anda: pinjaman yang lebih kecil berbanding nilai hartanah (nisbah pinjaman-kepada-nilai lebih rendah) biasanya mendapat spread lebih baik.
- Saiz pinjaman dan baki tempoh: baki lebih besar boleh menarik harga yang lebih kompetitif.
- Pendapatan anda dan kestabilannya.
- Hartanah: jenis, lokasi dan penilaian.
- Pakej: pinjaman flexi penuh sering membawa spread sedikit lebih tinggi berbanding pinjaman berjangka biasa.
- Apa yang digabungkan: sesetengah tawaran memberi kadar lebih rendah hanya jika anda mengambil insurans pinjaman bank itu sendiri atau produk lain.
Kadar iklan vs kos sebenar
Kadar iklan terendah tidak semestinya pinjaman paling murah. Lihat melepasi angka utama:
- Kenaikan berperingkat. Sesetengah pakej bermula dengan kadar rendah untuk beberapa tahun pertama, kemudian naik. Bandingkan kadar sepanjang keseluruhan baki tempoh, bukan tahun pertama sahaja.
- Flexi vs berjangka. Kadar flexi yang sedikit lebih tinggi hanya berbaloi jika anda benar-benar menyimpan wang lebihan di dalamnya untuk mengurangkan faedah.
- Syarat. Jika kadar rendah bergantung pada mengambil insurans gabungan, timbangkan kosnya dan sama ada ia sesuai untuk keluarga anda. Anda umumnya bebas mengaturkan perlindungan di tempat lain (lihat adakah MRTA wajib?).
- Kos bertukar. Yuran guaman, penilaian, duti setem dan sebarang penalti tempoh terkunci perlu diperoleh semula sebelum anda benar-benar untung. Panduan kami tentang sama ada refinance berbaloi menerangkan setiap satu.
Contoh kira: berapa sebenarnya penjimatan kadar lebih rendah
Ambil baki RM400,000 dengan 25 tahun lagi, pada kadar semasa 4.40% (semua kadar ilustrasi). Ini penjimatan bagi setiap pengurangan kadar, dan berapa lama untuk memperoleh semula kira-kira RM6,000 kos bertukar:
| Pengurangan kadar | Kadar baharu (ilustrasi) | Penjimatan sebulan | Penjimatan 25 tahun | Masa pulang modal RM6,000 |
|---|---|---|---|---|
| 0.25% | 4.15% | ~RM56 | ~RM16,800 | ~9 tahun |
| 0.50% | 3.90% | ~RM111 | ~RM33,400 | ~4.5 tahun |
| 0.75% | 3.65% | ~RM166 | ~RM49,800 | ~3 tahun |
| 1.00% | 3.40% | ~RM220 | ~RM65,900 | ~2.3 tahun |
Pengiraan ilustrasi menggunakan pelunasan pinjaman standard, bukan tawaran bank.
Pengajarannya: pengurangan kadar yang kecil mengambil masa lama untuk pulang modal. Penjimatan suku mata peratus pada pinjaman ini memerlukan kira-kira sembilan tahun hanya untuk memperoleh semula kos bertukar. Jurang lebih besar, atau baki lebih besar, menjadikan refinance berbaloi jauh lebih cepat. Kira angka anda sendiri dalam kalkulator refinance kami sebelum membuat keputusan.
Cara dapat kadar lebih baik
- Kemaskan rekod kredit dahulu. Beberapa bulan bayaran yang bersih dan baki kad lebih rendah boleh memperbaiki spread yang ditawarkan.
- Ketahui ekuiti anda. Jika nilai hartanah naik atau anda telah membayar banyak, nisbah pinjaman-kepada-nilai anda mungkin kini layak untuk harga lebih baik.
- Bandingkan sekurang-kurangnya tiga tawaran dari segi spread, pakej dan syarat, bukan angka iklan sahaja.
- Tanya bank semasa anda dahulu. Sesetengah bank membenarkan peminjam sedia ada beralih ke pakej lebih baharu ("repricing") dengan yuran, yang boleh lebih murah daripada refinance di tempat lain.
- Runding spread. Ia tidak tetap untuk setiap pelanggan; tawaran pesaing memberi anda kelebihan.
- Semak apa yang kadar itu bergantung padanya: produk gabungan, kenaikan berperingkat, ciri flexi.
- Ambil kira tempoh terkunci. Bertukar dalam tempoh terkunci biasanya mencetuskan penalti yang boleh menghapuskan penjimatan.
Jangan lupa sisi perlindungan
Pinjaman baharu bermakna dokumen baharu, dan selalunya tawaran baharu insurans pinjaman yang terikat dengan bank baharu. Perlindungan sedia ada anda mungkin tidak lagi sepadan dengan baki atau tempoh baharu. Sebelum menandatangani, semak sama ada perlindungan yang ditawarkan sesuai, atau sama ada pelan yang anda aturkan sendiri lebih sesuai (lihat MRTA vs MLTA).
Dalam praktik: situasi yang kerap kami lihat
Seorang pemilik rumah ternampak iklan kadar terendah yang pernah dilihatnya dan bersedia untuk bertukar. Apabila kami bandingkan tawaran dengan betul, dua perkara muncul: kadar iklan itu naik selepas tahun ketiga, dan ia hanya tersedia jika mereka mengambil insurans gabungan bank. Tawaran kedua dengan spread sedikit lebih tinggi tetapi tetap, tanpa gabungan, menjadi lebih murah sepanjang tahun mereka merancang untuk kekal, dan membebaskan mereka memilih perlindungan yang benar-benar sesuai untuk keluarga.
Matlamat sama, jawapan sangat berbeza setelah anda bandingkan keseluruhan pakej dan bukan angka iklan. (Contoh representatif.)
Mahu tahu sama ada refinance berbaloi untuk anda?
Jawapan yang tepat bergantung pada baki anda, spread semasa, tempoh terkunci dan rancangan anda. Itulah tujuan nasihat refinance pinjaman rumah kami. Tempah sesi semakan percuma tanpa tekanan, dan kami akan bandingkan angka dengan betul serta pastikan perlindungan anda seiring, dengan dua agent khidmat berdedikasi di sisi anda.
Pandangan Kokrue: Jangan terpedaya dengan kadar iklan paling rendah.
Kebanyakan orang membandingkan kadar dalam iklan. Tetapi sebahagian daripada setiap kadar pinjaman rumah adalah sama di semua bank. Satu-satunya bahagian yang benar-benar berubah apabila anda bertukar ialah caj tambahan bank itu sendiri. Bertukar juga ada kosnya, jadi pengurangan kecil (kurang daripada setengah peratus) biasanya mengambil masa bertahun-tahun untuk pulang modal.
- Minta kadar lebih baik daripada bank anda sendiri dahulu
- Dapatkan dua tawaran lain dan bandingkan sepanjang tahun anda akan kekal
- Hanya bertukar jika penjimatan menutup kos jauh sebelum anda bercadang untuk berpindah
Louis Ong, penasihat berlesen (No. Pendaftaran LIAM PP09/00661908)
Soalan lazim
Bagaimana kadar faedah pinjaman rumah ditetapkan di Malaysia?
Pinjaman rumah kadar terapung ditetapkan sebagai kadar rujukan ditambah spread. Bagi pinjaman baharu dan refinance sejak Ogos 2022, kadar rujukannya ialah Kadar Asas Standard (SBR), yang mengikut OPR Bank Negara. Spread ditetapkan oleh bank berdasarkan profil dan pakej anda.
Apa itu SBR, dan apa bezanya dengan BR dan BLR?
SBR ialah kadar rujukan untuk pinjaman kadar terapung baharu, dan refinance, mulai 1 Ogos 2022. Ia hanya bergerak mengikut OPR dan sama di semua bank. BR dan BLR yang lebih lama ditetapkan oleh setiap bank menggunakan formula sendiri; pinjaman sedia ada pada BR atau BLR umumnya kekal padanya.
Adakah kadar saya berubah jika Bank Negara mengubah OPR?
Jika anda ada pinjaman kadar terapung, biasanya ya. Kadar rujukan anda bergerak mengikut OPR, jadi kadar efektif dan ansuran anda boleh naik atau turun. Spread anda kekal seperti yang dipersetujui. Semak laman web Bank Negara untuk OPR semasa.
Bagaimana saya boleh dapat kadar lebih rendah semasa refinance?
Perbaiki rekod kredit, ketahui nisbah pinjaman-kepada-nilai anda, bandingkan sekurang-kurangnya tiga tawaran dari segi spread dan syarat, tanya bank semasa tentang repricing, dan berunding. Pastikan penjimatan mengatasi kos bertukar dan sebarang penalti tempoh terkunci.
Adakah kadar iklan terendah sentiasa pilihan paling murah?
Tidak. Berhati-hati dengan kadar yang naik selepas tahun-tahun awal, syarat seperti insurans gabungan, dan kos bertukar. Bandingkan jumlah kos sepanjang tahun anda akan mengekalkan pinjaman, bukan kadar permulaan sahaja.
Sumber
Angka disemak 1 Oktober 2026.